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目前经济企稳的主要路径

时间:2016-11-19 19:01 作者:admin 点击:

  后端开发投资积极性很低,很大程度上在于,一线城市楼市火爆,但土地供应紧缩。今年1月份-10月份,京沪穗住宅类用地建筑面积供应下滑59%,而三、四线城市整体深陷“库存”泥潭,土地供应也在下降,唯独二线城市前端销售和后端开发两旺。今年开发投资之所以能从去年的1%回升至6%,很大程度上要拜地价上涨所赐。   事实上,新开工和土地购置从2012年就开始整体下滑。2012年2月份-2016年10月份,土地购置整体连续下滑,2012年4月份-2015年12月份,新开工面积整体也在下行。期间,二者在少数月份也有小幅回升,但月均跌幅分别为13.6%和8%。   本轮调控之前,一线城市和二线城市库存周期就在6个月-10个月,已经进入主动“补库存”的阶段。今年以来国家强调,热点城市要通过新增、旧改、工业区改功能等多渠道增加土地供应。另外,值得注意的是,城市化和楼市都进入轨道交通驱动的“都市圈”阶段,楼市销售面积和金额分别占全国30%和50%东部三大都市圈、中部以郑州和武汉为核心城市群,其销售波动不会太大。   因此,楼市有效区域在集中,整体需求趋于稳定。10月份,尽管一、二线城市销售回落,但三、四线楼市成交面积增速从9月份的16.4%上升到24.3%,四大都市圈内的三、四线城市,连同调控力度小的二线城市,成为楼市销售贡献的主力。同时,70城新房价格涨幅超过5%的只有29个城市,涨幅超过10%的只有19个城市,“去库存”策略整体不改,只不过近期国家强调要与城镇化契合起来。加上,货币环境整体稳健,房贷利率创新低,因此,未来开发投资将在高位保持景气。   笔者认为,未来商品房销售回调对开发投资的冲击较小。同时,持续的积极财政政策,其滞后效应显现,目前PPP落地项目超过1万个,连同房地产开发投资,将形成稳定固定资产投资的双引擎,开发投资和固定资产投资增速连续3个月回升就是很好的征兆。   值得注意的是,此轮商品房销售下滑,对消费的影响是最大的。10月份的两大消费增速均明显下滑,社会消费品零售总额增速从9月份的10.7%降到10%,限额以上零售增速从9月份的9%降到7.7%。尽管10月份物价明显上涨,CPI从9月份的1.9%上升到2.1%,但扣除物价之后,10月份零售实际增速从9.6%降至8.8%,创下2004年以来新低。从限额以上消费中,可以看到消费的结构数据,主要包括汽车等耐用品、食品服装等非耐用品。10月份消费增速下滑主要源于耐用品消费。10月份汽车零售额增速从13.1%降至8.7%,与地产相关的家电、家具和装潢增速两降一升,基本稳定。   如果房地产销售从高位下滑,家电家具、装饰装潢、纺织建材,以及上下游的最终消费支出,全部都要下滑。从支出法核算GDP,消费对三季度GDP的边际拖累更大。今年前三季度6.7%的GDP增长中,最终消费贡献了4.8个百分点,占GDP的71.6%。因此,未来商品房销售大幅下滑,可能从消费领域影响GDP。近期以控制资金入市、严肃市场秩序为主要内容的楼市调控“第二波”,不仅打掉部分需求,而且延缓了新房入市节奏,预计未来商品房销售增速会大幅回落。   市场预计,目前已企稳回升的房地产开发投资,将会在明年上半年掉头回落。近期发布的10月份宏观经济数据显示,房地产开发投资累计增速从去年的1%回升至目前的6.6%,近期连续3个月回升,支撑基建投资高位平稳,带动固定资产投资增速连续3个月上升,助推上游大宗商品价格上攻,推动工业生产向上(10月份规模工业增加值增长6.1%,与9月份持平,高于今年以来6%的平均值),这是目前经济企稳的主要路径。   笔者认为,此轮严厉调控导致商品房销售下滑已无悬念,但对于开发投资的影响较小。今年商品房销售快速回升,月均增速达到29.4%,但前端销售火爆并未传导至后端开发投资。今年1月份-10月份,房地产开发投资、土地购置、新开工的同比增速分别为6.6%、-5.0%和8.1%。